Par Joanne Paulson

La première fois que le cabinet de Peter Chisholm a joué le rôle de fiduciaire dans une vente aux enchères de biens immobiliers commerciaux, c’était pour une tour de bureaux située dans le centre-ville de Calgary.

« C’était une propriété unique, se remémore le vice-président principal d’Ernst & Young inc. La société avait construit la tour de bureaux, avant de la diviser en condominiums individuels qu’elle cherchait à vendre. Le bâtiment avait des coûts d’exploitation très élevés. »

Par la suite, une installation de production de cannabis située dans le sud de l’Alberta et un terrain industriel vacant dans un marché secondaire de la Saskatchewan ont également été vendus aux enchères.

« Il s’agit d’une tendance récente que nous avons observée dans l’Ouest, qui est apparue au cours des cinq dernières années », explique-t-il.

Bien que la plupart des biens commerciaux en situation d’insolvabilité continuent de se vendre selon des méthodes traditionnelles, les ventes aux enchères s’imposent comme une solution de plus en plus attrayante. Cette tendance semble tirer son origine du succès que connaissent depuis longtemps les maisons de vente aux enchères dans la vente de terres agricoles dans l’Ouest canadien.

« Le marché des terres agricoles est actuellement très dynamique, affirme M. Chisholm. Si nos biens sont mis aux enchères, ce n’est jamais sans raison. »

Dans le marché de l’immobilier commercial, deux raisons reviennent régulièrement pour expliquer le recours aux ventes aux enchères.

« C’est notamment le cas lorsque la valeur actuelle du bien immobilier a considérablement diminué par rapport à son coût d’acquisition ou de construction initial, ainsi qu’au montant initialement financé par la banque. Deuxièmement, les coûts d’exploitation sont élevés, notamment en raison des taxes foncières, des services publics, de l’assurance et des frais de copropriété. »

Kim Anderson, avocat spécialisé dans l’insolvabilité au sein du cabinet Robertson Stromberg LLP à Saskatoon, souligne que le recours aux ventes aux enchères est déjà bien établi dans les dossiers d’insolvabilité, en particulier pour les gros équipements.

« Plus l’équipement est générique ou plus la base d’utilisateurs est large, plus il est logique de le vendre aux enchères. À l’inverse, lorsqu’un équipement est très spécialisé et n’intéresse qu’un seul acheteur, il y a peu d’intérêt à le mettre sur le marché. »

Les décisions relatives à l’immobilier commercial suivent des principes similaires. Le professionnel de l’insolvabilité doit donc se demander à quel marché s’adresse le bien concerné.

« Par exemple, un immeuble d’habitation de 10 à 30 appartements est plutôt considéré comme un produit de base, explique M. Anderson. Beaucoup d’investisseurs pourraient s’y intéresser et, selon le contexte, il peut être plus avantageux de recourir à une vente aux enchères plutôt qu’à une agence immobilière. Encore une fois, tout dépend de la nature du bien. »

Pour des biens immobiliers plus complexes et de grande envergure, le recours à la vente aux enchères peut se révéler moins pertinent.

Selon lui, les ventes aux enchères constituent un « outil dans l’arsenal » encore relativement nouveau pour la vente de biens en situation d’insolvabilité, généralement envisagé après l’échec des méthodes traditionnelles.

Les ventes aux enchères de biens immobiliers commerciaux retiennent notre attention depuis un peu plus de cinq ans. Il arrive que l’Ouest soit à l’avant-garde de l’innovation, mais, de façon générale, compte tenu du volume de dossiers en insolvabilité, les innovations ont davantage tendance à émerger dans des centres comme Vancouver, Calgary et Toronto.

« Il s’agit peut-être d’une simple question de proximité, mais l’Alberta a été la première à en prendre conscience. Cette réalité se confirme également en Colombie-Britannique. »

Les ventes aux enchères offrent rapidité et transparence

La maison de vente aux enchères Ritchie Bros. vend principalement des terres agricoles dans l’Ouest depuis plus de vingt ans et organise aujourd’hui plus d’une centaine de ventes aux enchères de ce type chaque année, indique Eva Smoluch, directrice nationale de l’insolvabilité et de la restructuration de la société établie à Toronto.

Aujourd’hui, Ritchie Bros. constate un recours de plus en plus fréquent aux ventes aux enchères pour la vente de biens commerciaux en situation d’insolvabilité, une tendance apparue dans l’Ouest du pays et qui s’étend progressivement vers l’Est.

« Nous constatons aussi une nette augmentation des ventes de biens immobiliers en Ontario et dans le Canada atlantique, déclare-t-elle. L’Alberta et les provinces des Prairies ont été les premières à adopter ce processus auprès des agriculteurs. »

Partout, les professionnels de l’insolvabilité diversifient aujourd’hui leurs approches, notamment en lançant des appels d’offres auprès d’un grand nombre de parties prenantes; une pratique « que je n’avais pas vraiment observée par le passé », affirme Mme Smoluch.

Dans de nombreux cas, elle observe l’émergence d’une approche hybride, où un bien est d’abord inscrit sur une plateforme traditionnelle de vente de biens immobiliers commerciaux, puis mis aux enchères si les offres reçues sont insuffisantes ou inexistantes.

« Il ne s’agit pas d’une méthode de vente dominante, nous observons une tendance à la hausse dans les situations où la rapidité, la certitude de la vente et la transparence, trois éléments clés dans un contexte difficile, sont déterminantes », déclare-t-elle.

Elle ajoute qu’un bien exposé pendant plusieurs mois sur les canaux traditionnels risque de voir son prix de vente potentiel s’éroder.

« La rapidité peut être déterminante pour respecter certaines échéances judiciaires, pour reconstituer le capital investi dans le bien, ou encore pour répondre à la pression des parties prenantes qui cherchent à optimiser le produit de la vente, explique Mme Smoluch.

Sur le plan de la transparence, elle ajoute que « les ventes aux enchères publiques, en exposant les biens à un large éventail d’acheteurs, permettent de démontrer clairement que le prix obtenu correspond à la valeur marchande réelle des actifs ».

Elle souligne que la procédure de vente aux enchères a été contestée à de nombreuses reprises devant les tribunaux, mais que ceux-ci ont généralement reconnu que la transparence du processus mène à une transaction commercialement raisonnable.

Les ventes aux enchères offrent également une plus grande certitude quant à l’issue de la vente.

« En règle générale, pour participer à une vente aux enchères, les enchérisseurs doivent verser un dépôt non remboursable, explique Mme Smoluch. Une fois le coup de marteau donné et le bien adjugé au plus offrant, celui-ci est contractuellement tenu de donner suite à son offre, sous peine de perdre son dépôt.

Cette exigence réduit le risque que des acheteurs tentent d’obtenir un financement sans succès ou, dans bien des cas, qu’ils changent d’avis. »

Le marketing en ligne touche un public plus large

Les plateformes de vente numérique permettent de dépasser les frontières des marchés locaux, ce qui s’applique pleinement à la commercialisation et à l’organisation des ventes aux enchères.

L’un des clients potentiels de Ritchie Bros. possédait une propriété qui était inscrite sur un autre marché depuis deux ans, initialement affichée à 90 000 $, puis réduite à 60 000 $. Après avoir été confiée à Ritchie Bros. et mise aux enchères, elle a finalement trouvé preneur à 100 000 $ auprès d’un enchérisseur provenant de l’extérieur de la province du vendeur, raconte Mme Smoluch.

« Nous sommes en mesure de mettre le bien en vente plus rapidement et de l’exposer à un public beaucoup plus vaste, ce qui contribue à faire augmenter sa valeur, affirme-t-elle.

C’est là l’un de nos principaux avantages : la concurrence entre les enchérisseurs et le rôle que joue la psychologie dans les ventes aux enchères. »

M. Anderson souligne que, dans ce type de transactions commerciales, le secteur n’est pas confronté au problème de la désinformation, si répandu aujourd’hui.

« À une époque où la qualité de l’information ne cesse de s’améliorer et où sa diffusion est élargie par des moyens électroniques, le contexte devient plus favorable, puisqu’il est désormais possible de toucher des enchérisseurs partout dans le monde.

Notre capacité à communiquer avec des acheteurs potentiels a évolué de manière spectaculaire au cours des dix à quinze dernières années. »

Les ventes aux enchères ont également tendance à stimuler les acheteurs potentiels qui, autrement, pourraient attendre une baisse de prix. Selon M. Chisholm, dès qu’une vente aux enchères est annoncée, ils sont poussés à se manifester.

Se déroulant principalement en ligne, les ventes aux enchères permettent aux enchérisseurs de voir les offres monter, un facteur qui intensifie le sentiment d’urgence.

« C’est le marché qui détermine la valeur du bien, explique-t-il. Les ventes aux enchères bénéficient d’une large visibilité, et les commissaires-priseurs communiquent directement avec les parties qu’ils savent intéressées. Cette exposition attire l’attention du marché et stimule la concurrence entre les enchérisseurs, ce qui favorise les surenchères. »