L’ABC de l’hypothèque

par Brandon Smith, PAIR, SAI
16 juin 2022

Au moment d’écrire ces lignes, le prix de vente moyen d’une maison au Canada s’élève à plus de 800 000 $ et dépasse largement le million de dollars dans les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver. Soyons honnêtes, si vous avez pris la décision de devenir propriétaire, vous allez devoir assumer des dettes. Dans le contexte de l’achat d’une maison, cette dette porte un nom particulier : l’hypothèque. The word itself has its roots in medieval French and means “death pledge”, one pledges collateral for money borrowed and the pledge ends (or dies) when the obligation is fully repaid. Dans le cadre d’une hypothèque, une personne cède un droit réel sur une propriété à un créancier en contrepartie des sommes empruntées, jusqu’au remboursement intégral du prêt. Entre-temps, le créancier dispose de certains droits, notamment celui de prendre possession de la propriété en cas de défaut de paiement du prêt.

De nombreux éléments entrent en ligne de compte lorsqu’il est question des modalités d’un prêt hypothécaire, et il est important de bien les comprendre, car ils auront une incidence sur le coût total de l’emprunt.

Mise de fonds et capital

La mise de fonds correspond à l’argent que vous payez de votre poche pour acheter la maison. Une fois la mise de fonds acceptée, le créancier la déduira du prix d’achat total. Le montant restant constituera le capital du prêt qui vous sera octroyé. Selon le prix d’achat de la maison, une mise de fonds minimale pourrait être requise. Une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat entraînera l’augmentation du coût d’emprunt, car vous serez tenu de souscrire une assurance pour votre prêt hypothécaire.

Taux d’intérêt

Les intérêts sont les frais que vous payez au créancier sur l’argent que vous empruntez. Les créanciers fixent les taux d’intérêt en fonction de leurs objectifs de rentabilité, de leur perception du risque lié à l’emprunteur et du taux prêteur de la Banque du Canada. En règle générale, les taux hypothécaires font partie des taux les plus bas accordés par les banques en raison de la faiblesse du risque en cause. Les taux proposés à une personne donnée varient selon la cote de crédit, les revenus, la valeur de la maison et d’autres facteurs que la banque peut prendre en compte dans le cadre de son processus de contrôle préalable. Comme les créanciers se font concurrence, il est recommandé de rechercher le meilleur taux offert sur le marché. Plus le taux est élevé, plus vous paierez d’intérêts sur toute la durée du prêt hypothécaire. À taux d’intérêt égal, plus vous empruntez, plus vous payez d’intérêts sur la durée du prêt.

Taux fixe ou variable

Un taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Un taux fixe demeurera le même pendant toute la durée de l’emprunt. Cela peut se traduire par un taux d’intérêt plus élevé au départ, si le créancier estime que les taux vont augmenter pendant la durée du prêt. Cela signifie également que le taux d’intérêt ne changera pas, tout comme le montant des versements. Un taux variable est indexé à un autre taux, comme le taux préférentiel de la Banque du Canada ou le taux prêteur de référence de la banque. Le taux que vous payez peut augmenter et diminuer en fonction des fluctuations des taux d’intérêt. Cela peut avoir une incidence sur le montant du versement devant être affecté au paiement des intérêts plutôt qu’au remboursement du capital.

Période d’amortissement et durée

La période d’amortissement standard est de 25 ans, mais elle peut être plus longue ou plus courte selon certains facteurs. Il s’agit du temps qui vous est accordé pour rembourser l’argent emprunté. La durée s’entend de la période durant laquelle le créancier accepte d’établir un taux d’intérêt (fixe) ou un taux supérieur au taux variable de référence (dans le cas d’un taux variable) avant la renégociation des modalités hypothécaires. La durée peut se situer entre quelques mois et cinq ans. Les créanciers proposeront divers taux correspondant à diverses durées qui seront avantageuses pour eux, selon leurs prédictions liées à la variation des taux d’intérêt. Le taux et la durée qui vous conviendront le mieux dépendront généralement de votre budget, notamment par rapport aux versements mensuels, et de vos perspectives quant aux futures variations des taux d’intérêt.

Les créanciers peuvent également prévoir des modalités supplémentaires pour leurs prêts hypothécaires, comme des pénalités, des paiements libératoires ou une durée minimale. Si vous ne comprenez pas quelque chose, demandez des explications. Si vous comptez faire appel aux services d’un courtier hypothécaire, assurez-vous que vous pouvez lui faire confiance.

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